第三部分 房地产估价结果报告
一、估价委托人
单位名称：宁波市鄞州区人民法院
地址：宁波市鄞州区惠风西路88号
二、估价机构
名称：慈溪市弘一房地产评估有限责任公司
地址：慈溪市白沙路街道三北大街700号（三层）
法定代表人：方**
备案等级：贰级
备案证书编号：浙建房估证字[2002]079号
三、估价目的
为法院司法拍卖提供参考依据而评估房地产市场价值。
四、估价对象
（一）估价对象范围：
估价对象为坐落于象山县丹西街道金丰花园住宅房地产，房屋建筑面积为92.84㎡，套内建筑面积为82.313㎡，附属用房面积为16.65㎡，土地使用权面积为22.33㎡。
（二）房地产实物状况：
1、土地实物状况：
估价对象所占用的土地位于象山县丹西街道金丰花园，土地使用权面积为22.33㎡。土地用途为城镇住宅用地，使用权类型为出让，终止日期为2076年12月25日。
2、建筑物实物状况：
估价对象位于象山县丹西街道金丰花园，所在单元一梯二户，无电梯，房屋建筑面积为92.84㎡，套内建筑面积为82.313㎡，为5层楼中的第4层，结构为钢混，用途为住宅，层高为3米，室内朝南2间，白坯。
估价对象另有附属用房一间，位于1幢地下，层高为2.9米，室内地砖地面。
（三）房地产权益状况：
1、建筑物权益状况：
（1）房屋所有权：
《房屋所有权证》证号 | 房屋所有权人 | 房屋坐落 | 总层数 | 建筑面积（㎡） | 套内建筑面积（㎡） | 规划用途 | 附记 |
象房权证丹西街道字第2010-0102704号 | 史** | 丹西街道金丰花园1幢1-401室 | 5 | 92.84 | 82.313 | 住宅 | 附属用房16.65平方米 |
（2）使用情况：至价值时点，估价对象现空置。
2、土地权益状况：
（1）土地所有权：估价对象土地所有权属国家所有。
（2）土地使用权：
《国有土地使用证》证号 | 土地使用权人 | 座落 | 用途 | 使用权类型 | 终止日期 | 使用权面积（㎡） |
象国用（2010）第03848号 | 史** | 丹西街道金丰花园1幢1单元401室 | 城镇住宅用地 | 出让 | 2076年12月25日 | 22.33 |
3、他项权利状况：
估价对象已设定抵押权。
（四）房地产区位状况：
估价对象位于象山县丹西街道金丰花园，该小区南临丹南路，西临沿海南线，交通便利。周边有丹阳小区、新峰小区、金港花园等住宅小区及联华超市、象山实验小学、象山县丹城实验初级中学、加油站等生活、教育配套设施，居住环境好。
五、价值时点
2017年9月30日（实地查勘之日）
六、价值类型
本次估价采用公开市场状态下的价值标准。
公开市场价值是指在价值时点估价对象在该市场上交易双方进行交易，目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性的公开市场上所最可能形成的价格。
七、估价原则
本次估价在遵循独立、客观、公正、合法的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据估价原则如下：
（一）遵循独立、客观、公正原则
要求站在中立的立场上，实事求是，公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
（二）遵循合法原则
要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
（三）遵循价值时点原则
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。
（四）遵循替代原则
要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
（五）遵循最高最佳利用原则
要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。
最高最佳利用指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。
八、估价依据
（一）《中华人民共和国物权法》。
（二）《中华人民共和国资产评估法》。
（三）《中华人民共和国城市房地产管理法》。
（四）《中华人民共和国土地管理法》。
（五）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）。
（六）《司法鉴定程序通则》（司法部令第132号）。
（七）估价人员现场勘察记录及市场调查信息资料。
（八）本估价机构掌握的房地产市场相关资料。
（九）估价委托人提供的《司法评估委托书》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件等相关资料。
九、估价方法
估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法。比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。
本估价机构估价人员根据估价对象房地产的具体情况，在对其进行实地勘察和类似物业调查后，按照估价程序，认真分析了影响委估项目价值的相关因素，并深入细致地分析了委估项目的特点和实际情况，根据估价委托人提供及本估价机构所掌握的资料，通过实地勘查和调研，结合估价人员的经验认为，采用比较法评估其市场价值。
十、估价结果
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价值的因素进行分析，选取科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，确定史**所有的位于象山县丹西街道金丰花园房地产在价值时点2017年9月30日的市场价值为（RMB）109.17万元，大写人民币为壹佰零玖万壹仟柒佰元整。
十一、注册房地产估价师
姓名 | 注册号 | 签名 | 签名日期 |
方** | 3319960068 | 2017年10月10日 | |
陈** | 3320130037 | 2017年10月10日 |
十二、实地查勘期
2017年9月30日
十三、估价作业期
2017年9月20日至2017年10月10日